Het buitengebied is sterk aan verandering onderhevig. De agrarische sector verandert door enerzijds schaalvergroting en anderzijds door specialisering en neventakken. De ruimte die vrijkomt door het verdwijnen van agrarische gebouwen wordt opgevuld door natuur, wonen, wonen en werken, recreatie, lichte bedrijfsmatige functies etc.

Het veranderen van de functie van een agrarisch erf is echter nog niet zo eenvoudig. Hiervoor is een bestemmingsplanwijziging nodig en in veel gevallen zijn de mogelijkheden binnen het bestemmingsplan beperkt. Uit de bovenliggende structuurvisie kan vaak al meer informatie gehaald worden en in veel gevallen is er een apart beleid voor vrijkomende agrarische bebouwing (VAB-beleid). Probleem is dat de nodige flexibiliteit ontbreekt waardoor veel plannen onnodig in de ijskast verdwijnen.

Gelukkig dringt bij steeds meer overheden door dat er iets moet gaan gebeuren om het platteland actief en leefbaar te houden, met toekomst voor verschillende functies. Dit betekent dat er maatwerk geleverd moet worden. Met de nieuwe Omgevingswet die er in 2018 aan zit te komen kan dit al makkelijker gerealiseerd worden. Voor nu betekent het echter: ga in gesprek met de gemeente!

Goed, u krijg op hoofdlijnen toestemming om het bestemmingsplan te wijzigen. Maar hoe nu verder? Er zijn een aantal aspecten waar u rekening mee moet houden.

  1. Belastingdienst. Ten eerste wordt de waardevermeerdering, die u verkrijgt door de gewijzigde bestemming, belast door de belastingdienst. U dient in overleg met de belastingdienst de zogenaamde opstapwaarde te bepalen middels een gezamenlijke taxatie.
  2. Planontwerp. Voordat het bestemmingsplan goedgekeurd kan worden moet deze uitgewerkt worden in een zogenaamd planontwerp waarbij de bijvoorbeeld de bouwvolumes, aantal te bouwen eenheden, hoogtes, oppervlaktes, terreininrichting en investeringen in landschappelijke kwaliteit worden aangegeven. Om de bestemmingsplanwijziging mogelijk te maken moet de invloed van het plan op de omgeving worden getoetst voor o.a. flora- en faunaonderzoek, geluidsbelasting, verkeersbelasting enz.
  3. Definitief ontwerp. Hierin worden de details vastgelegd middels tekeningen en een bestek.
  4. Aanbesteding. Op basis van het definitief ontwerp kan de aanbesteding plaatsvinden en de meest geschikte aannemer geselecteerd worden.
  5. Uitvoering. Alvorens te kunnen bouwen zal eerst de bestaande bebouwing gesloopt en verwijderd moeten worden. Daarna wordt het terrein bouwrijp gemaakt, de hoofdinfrastructuur (gas, water, elektra, riolering, glasvezel/datakabels en wegen) aangelegd en de kavels uitgemeten. Vervolgens kan de daadwerkelijke bouw beginnen.
  6. Verkoop. In de meeste gevallen zal (een gedeelte van) het nieuw gerealiseerde project verkocht gaan worden. Hiervoor dient vooraf een gedegen verkoopplan opgesteld te worden zodat een goede aansluiting met de doelgroep wordt gevonden. Soms is, om financiële redenen, verkoop noodzakelijk alvorens te kunnen starten met de bouw.
  7. Financiële planning. In het traject van functiewijziging zitten de opbrengsten helemaal aan het eind. Maar alvorens het plan gerealiseerd is moeten er eerst diverse uitgaven worden gedaan. Dit brengt een nauwkeurige financiële planning met zich mee zodat u niet halverwege het traject vastloopt wegens geldgebrek.

In het gehele traject van functieverandering kunnen wij u bij staan. Naast de kennis die AgriPlaza in huis heeft van het makelaarsvak is er ook de kennis over de andere disciplines aanwezig. Met ons eigen tekstbureau hebben we korte lijnen en kunnen we snel schakelen. Hierdoor heeft u één aanspreekpunt die u bij het gehele proces begeleidt.

Tags: rood voor rood, ruimte voor ruimte, functieverandering, vrijkomende agrarische bebouwing, bestemmingsplanwijziging, agrarisch erf, agrarische bebouwing, sloopregeling, slopen, projectontwikkeling, herontwikkeling, inbreidingslocatie, wonen buitengebied, VAB, bestemmingsplan buitengebied, agrarische bedrijfsbebouwing, VAB-beleid, ruimtelijke kwaliteit.